Tipologie contratti di locazione ad uso abitativo

Quali sono le tipologie contratti di locazione ad uso abitativo? L’avvocato risponde…

Per la stipula di validi contratti di locazione è prescritta la forma scritta (4° comma art. 1 l 431/98). Con l’intervento della normativa citata non è più consentita la registrazione di contratti c.d. “verbali”.

I contratti di locazione sono soggetti all’obbligo di registrazione indipendentemente dall’ammontare del canone. Non registrali comporta gravi sanzioni.

In questo articolo:

Registrazione contratti di locazione

All’interno del sito della Agenzia delle Entrate è possibile reperire la modulistica per effettuarne la registrazione (Mod. RLI che può essere utilizzato anche per comunicarne la proroga, la cessione, la risoluzione o il subentro). La registrazione può essere effettuata sia in forma cartacea, recandosi presso l’Ufficio del Registro competente, sia in via telematica affidandosi al proprio commercialista oppure richiedendo all’Agenzia delle Entrate i codici di accesso. È obbligatoria la registrazione telematica per tutti coloro che possiedono più di 10 proprietà o che sono titolari di partita IVA. 

Imposte previste

Il contratto di locazione è soggetto al pagamento di una imposta pari al 2% da calcolare sull’ammontare del canone annuo (fatta eccezione per chi aderisce al regime fiscale agevolato della c.d. “cedolare secca”), l’imposta viene pagata utilizzando il Mod. F24. La registrazione può essere effettuata anno per anno oppure per l’intera sua durata.  L’adempimento della registrazione comporta anche il pagamento dell’imposta di bollo (€ 16,00 ogni 100 righe per ogni copia che viene sottoposta a registrazione). Nella attualità il bollo si acquista nelle tabaccherei che rilasciano contrassegni telematici. Recandosi per effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate è necessario portare almeno due originali del contratto di locazione sottoscritto dalle parti (uno viene trattenuto dall’ufficio, l’ulteriore reso), il Mod. F 24 quietanzato, le marche da bollo e gli eventuali allegati richiamati nel contratto (planimetria, inventario arredi, etc.). Anche i singoli allegati sono soggetti all’imposta di bollo.

Durata e scadenze

I contratti devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula (contratto sottoscritto il 28 marzo 2020, la cui decorrenza è stata prevista per il 1/04/2020, la prima registrazione deve essere effettuata entro il 27/4/2020. Le successive entro il 30/4 di ogni anno).   

Non sono soggetti a registrazione i contratti stipulati per un periodo inferiore ai 30 giorni.

I contratti di locazione devono essere corredati dall’attestato di prestazione energetica APE (l’attestato di prestazione energetica ha una validità decennale), i cui riferimenti devono essere espressamente richiamati all’interno del testo contrattuale (n. protocollo – dati di invio pec alla Regione di appartenenza dell’immobile). La mancanza dell’APE comporta pesanti sanzioni (da € 1.000,00 ad € 4.000,00).

Contratti di locazione a canone libero l 431/98

Nei contratti di locazione a canone libero, il canone viene quantificato liberamente fra le parti, le quali sono anche libere di prevedere specifiche clausole. La durata minima per legge è di 4 anni + 4. 

Se il locatore invia comunicazione di recesso – cosiddetto anticipato alla prima scadenza – (motivato da necessità) il rapporto contrattuale cessa alla scadenza del primo quadriennio (la cessazione potrà essere consensuale con il rilascio spontaneo dell’immobile o accertata giudizialmente con sentenza di condanna al rilascio)

A questa tipologia contrattuale è applicabile un regime fiscale agevolato detto cedolare secca – (tassazione separata della rendita da locazione – attuale imposizione fiscale il 21% sul canone annuo). 

In pendenza del regime fiscale della cedolare secca non è consentito l’aumento del canone di locazione ai fini Istat. 

Detto regime esonera le parti dal pagamento dell’imposta di registrazione annuale e dall’imposta di bollo.

Contratti di locazione a canone convenzionato (o concordato o calmierato) l 431/98

Contratti di locazione a canone convenzionato hanno durata minima 3 anni + 2.

L’ammontare del canone è definito in appositi accordi locali, sulla base dei valori relativi a specifiche aree omogenee o a eventuali zone particolari, stabiliti dai Comuni in contraddittorio con le associazioni di categoria sia dei proprietari che degli inquilini (per Firenze il più recente accordo risale al 20/10/2017 in attuazione del decreto Ministeriale del 16/01/2017)

Il testo dei contratti a canone concordato è per così dire “rigido” in quanto prestabilito dal decreto Ministeriale.

Regime fiscale applicabile cedolare secca (attuale imposizione fiscale 21%), se accompagnata da attestazione di conformità di congruità del canone nel rispetto agli accordi territoriali, nella attualità l’imposizione fiscale scende al 10% dell’ammontare del canone annuo. In alcuni Comuni il contratto di locazione convenzionato, corredato dalla attestazione di conformità, sconta una riduzione IMU del 25%.

Nessun aumento annuale del canone ai fini Istat, esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio ha una durata da 1 mese a 18 mesi.

Deve essere giustifica (e documentata) la transitorietà alle condizioni indicate nel decreto Ministeriale 16/01/2017. Testo del contratto vincolato.

Cedolare secca oggi al 21%, esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Contratto di locazione a studenti universitari

La durata del contratto di locazione a studenti universitari oscilla da 6 mesi a 3 anni, rinnovo automatico in difetto di disdetta.

Testo del contratto vincolato dal decreto Ministeriale 16/01/2017. Il contratto può essere sottoscritto da uno o più studenti universitari.

In caso di opzione per la “cedolare secca”, la tassazione del reddito da locazione avviene con un’aliquota del 10%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Tale opzione comporta inoltre l’esenzione dall’obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro.

Con riferimento al conduttore, è prevista una detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dagli studenti universitari fuori sede per canoni di locazione condizionata al pagamento del canone con modalità tracciabili.

Contratti di locazione ad uso turistico

Se il contratto di locazione ad uso turistico ha una durata inferiore ai 30 giorni viene meno l’obbligo di registrazione del contratto.

Il D.L. n. 50/2017 conferma l’applicabilità della cedolare secca anche alle locazioni c.d. brevi e ciò poiché la legge che ha introdotto la cedolare secca non fa alcuna distinzione in merito alla durata del contratto.

Questa tipologia di contratto non è soggetta alla l 431/98 ma alle norme del codice civile artt. 1571 e seguenti, come indicato peraltro nello stesso Codice del turismo.

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