Cooperative edilizie di abitazione – rischi

Diventare soci di una cooperativa edilizia per acquistare casa? Ci sono dei rischi…

Diventare soci di una cooperativa edilizia è uno dei modi a cui talvolta si ricorre per giungere ad acquistare la tanto sospirata casa.
Soprattutto i giovani, ma non solo loro, seguono questa strada, non avendo tuttavia chiari se e quali rischi corrano.
Sono anzi spesso convinti di non correrne, confidando nel fatto che una cooperativa, per il solo fatto di perseguire scopi mutualistici, sia in qualche modo un soggetto inattaccabile.
Purtroppo non è così.
Lo scopo sociale della cooperativa edilizia è quello di realizzare un progetto edilizio; a tale fine acquisirà la proprietà di un’area fabbricabile, presenterà ed otterrà l’approvazione di un progetto edilizio e procederà poi con la costruzione dei fabbricati appaltando i lavori ad una o più imprese di costruzioni.
Il tutto avverrà grazie al contributo dei soci, i quali diverranno poi assegnatari in proprietà degli alloggi.
L’iter non è però sempre questo.

Capita, talvolta, che la cooperativa, non riuscendo, per esempio, ad assegnare tutti gli alloggi costruiti ai soci, decida di venderne parte anche a terzi (ipotesi più comune) o, comunque, e più in generale, decida di affiancare all’attività mutualistica anche un’attività di tipo commerciale.

Saremo in presenza di quest’ultimo caso ogni volta in cui risulti accertata un’obiettiva economicità dell’attività esercitata ovvero, in sintesi, ogni volta che allo scopo mutualistico perseguito dalla cooperativa ne risulti affiancato uno di lucro.

Cosa accade quando il meccanismo si inceppa e la cooperativa non è più in grado di assolvere ai propri impegni?

Di norma le cooperative sono sottoposte alla procedura della liquidazione coatta amministrativa, ma quando svolgono un’attività commerciale possono essere soggette anche al fallimento.
L’art. 2545 terdecies cod. civ. ci dice, infatti, che “in caso di insolvenza della società, l’autorità governativa alla quale spetta il controllo sulla società dispone la liquidazione coatta amministrativa(1). Le cooperative che svolgono attività commerciale [2195] sono soggette anche al fallimento(2).
La dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione coatta amministrativa e il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa preclude la dichiarazione di fallimento”.
Sono quindi due le procedure a cui può andare incontro una cooperativa insolvente: la liquidazione coatta amministrativa e il fallimento.

Ma quand’è che un soggetto può fallire?

Ce lo dice l’art 1 della legge fallimentare (R.D. 16/3/1942 n.267) a mente del quale: “Sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che esercitano una attività commerciale, esclusi gli enti pubblici. Non sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori di cui al primo comma, i quali dimostrino il possesso congiunto dei seguenti requisiti:

a) aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito della istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;

b) aver realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;

c) avere un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad euro cinquecentomila.

I limiti di cui alle lettere a), b) e c) del secondo comma possono essere aggiornati ogni tre anni con decreto del Ministro della giustizia, sulla base della media delle variazioni degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati intervenute nel periodo di riferimento”.

Il concorso fra le due procedure, di liquidazione coatta amministrativa e di fallimento, è regolato dall’art 196 della legge fallimentare il quale testualmente recita: “per le imprese soggette a liquidazione coatta amministrativa, per le quali la legge non esclude la procedura fallimentare, la dichiarazione di fallimento preclude la liquidazione coatta amministrativa, e il provvedimento di liquidazione coatta amministrativa preclude la dichiarazione di fallimento”.

Se la cooperativa edilizia ha solo lo scopo di costruire un edificio da assegnare ai soci e non procede con la vendita degli alloggi anche a terzi (o, più in generale, non svolge attività commerciale avente fine di lucro) non è soggetta a fallimento, diversamente sì.

Come si vede, dunque, e contrariamente a come pensano molti, entrare a far parte di una cooperativa edilizia espone comunque a concreti rischi.

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