Obbligazioni del condominio, chi paga?

Una storica pronuncia del 2008 ha sostituito il principio della solidarietà delle obbligazioni condominiali a vantaggio della parziarietà, ma non in maniera assoluta.

Poniamo l’esempio di un Condominio che, nella persona del suo amministratore pro tempore, abbia appaltato ad un’impresa il rifacimento della facciata. Terminati i lavori, l’impresa chiede di essere pagata, ma il condominio, che pure nulla ha da contestare, non ha i soldi per provvedere. 

Cosa accade? 

Può quella ditta, che magari abbia inutilmente e preventivamente tentato di agire esecutivamente su beni del condominio (ad esempio tentando di pignorare denari giacenti sul conto corrente al medesimo intestato), agire contro uno o più condomini?

Fino a una dozzina di anni fa, sì. 

Fino ad allora, infatti, la regola era che ciascun condomino rispondeva in via solidale con gli altri condomini avuto riguardo alle obbligazioni pecuniarie gravanti sul condominio, con la conseguente possibilità per i creditori di far valere le proprie ragioni, per l’intero, nei confronti di ciascuno di loro e fatta salva, ovviamente, la possibilità del condomino escusso di ottenere dagli altri condebitori il rimborso di quanto pagato in eccedenza rispetto alla propria quota parte.

Nel 2008 tutto cambiò.

Con la nota sentenza n.9148/2008, infatti, le Sezioni Unite della Cassazione sancirono, in antitesi al precedente e sopra rammentato indirizzo, il principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali e la conseguente responsabilità pro quota del singolo condomino per i debiti maturati  (c.d. responsabilità parziaria delle obbligazioni condominiali). 

Questo, in sintesi, il succo di quella sentenza: “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti dei terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie”.

Quella storica pronuncia, tuttavia, sostituì sì il principio della solidarietà a vantaggio della parziarietà, ma non in maniera assoluta, bensì limitata alle obbligazioni contrattuali, escluse quindi quelle di natura extracontrattuale. 

In sostanza, il principio della solidarietà continua ad operare ogni volta che il debito del condominio non sorga da contratto, bensì da un fatto illecito.

Si pensi, per fare un esempio, ad una buca non segnalata, e non percepibile con l’ordinaria diligenza, posta all’interno dell’area condominiale nella quale cada un soggetto riportando danni alla persona.

Ebbene, in questo caso ci troveremmo in presenza di un’obbligazione (di tipo risarcitorio) in capo al condominio avente origine da fatto illecito in relazione al quale, vero quanto detto sopra, varrà il vincolo di solidarietà.

Il principio, semmai occorresse, è stato chiarito, negli anni, sempre dalla Corte di Cassazione (vedasi le sentenze n.1674/2015 e n. 22856/2017) la quale, nelle dette occasioni, e senza possibilità di equivoco, ha espressamente affermato che il suddetto criterio della parziarietà non è suscettibile di estensione alle obbligazioni derivanti da fatto illecito.

Riepilogando, il principio della parziarietà si applica solo alle obbligazioni di natura contrattuale assunte dall’amministratore verso i terzi nell’interesse del condominio, mentre per quelle di natura extracontrattuale rimane fermo il principio della solidarietà.

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