Procedimento per convalida di sfratto

Il procedimento di convalida di sfratto è finalizzato a far conseguire al locatore il rilascio del bene concesso in locazione…

Il procedimento di convalida di sfratto è finalizzato a far conseguire al locatore il rilascio del bene concesso in locazione.

Per conseguire la riconsegna dell’immobile ad uso di civile abitazione o ad uso diverso dall’abitativo (ad. es. locazioni commerciali) è necessario disporre di un contratto di locazione in forma scritta, debitamente registrato. 

Per ottenere il rilascio è necessario avvalersi del procedimento “speciale” e cioè dell’intimazione di licenza (se il contratto di locazione ancora non ha maturato la sua scadenza) o di sfratto (se il contratto di locazione già è scaduto) per finita locazione.   

Obbligatoria l’assistenza tecnica di un legale al quale affidare la redazione del c.d. atto di intimazione di licenza (o di sfratto) per finita locazione con indicazione della data a comparire avanti al Tribunale competente (e cioè quello nel cui circondario insiste l’immobile locato).  Si tratta di un procedimento in forza del quale il locatore o il concedente intima al conduttore il rilascio dell’immobile manifestando, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo con contestuale citazione del conduttore avanti al Tribunale competente per ottenere la convalida (e quindi riottenere la riconsegna del bene). 

All’interno dell’atto di citazione è obbligatorio inserire l’avvertimento al conduttore che “in caso di sua mancata comparizione all’udienza o di sua mancata opposizione” il Giudice convaliderà lo sfratto. 

Stabilisce la legge che tra il giorno della notifica al conduttore dell’atto di citazione e l’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi. 

Cosa accade all’udienza?

  1. il proprietario a mezzo del proprio avvocato non si presenta. Il Giudice dichiara estinto il giudizio;
  2. il conduttore non si presenta. Il Giudice, verificata la regolarità della notifica all’intimato, convalida lo sfratto assegnando al conduttore un termine (max tre mesi) per provvedere alla riconsegna.
  3. il conduttore si presenta personalmente e non si oppone. Il Giudice convalida lo sfratto (con assegnazione del termine per il rilascio)
  4. il conduttore, tramite il proprio legale, si costituisce e si oppone alla convalida. Se il Giudice ritiene l’opposizione infondata può, su istanza del locatore, emettere ordinanza provvisoria di rilascio (titolo esecutivo che consente al proprietario di dare corso alla procedura esecutiva di sfratto per ottenere il rilascio dell’appartamento). Il Giudizio comunque prosegue per l’esame delle ragioni poste a fondamento della opposizione proposta e verrà definito con la pronuncia di sentenza.

Decorso infruttuosamente il termine assegnato dal Giudice al conduttore per provvedere alla riconsegna, sarà necessario dare corso alla procedura esecutiva di sfratto per ottenere forzosamente la riconsegna dell’immobile.

Queste le attività necessarie, che prevedono la notifica al conduttore:

  • del titolo esecutivo munito di formula esecutiva
  • dell’atto di precetto a mezzo del quale si intima al conduttore  la riconsegna dell’immobile entro 10 giorni dalla notifica del detto atto
  • se il conduttore non effettua la riconsegna, l’Ufficiale Giudiziario lo informa a mezzo formale notifica di significazione di sfratto, della data programmata per il rilascio forzoso, con assistenza della Forza Pubblica
  • il giorno fissato, alla presenza del proprietario, del proprio legale, dell’Ufficiale Giudiziario (che redige apposito verbale di rilascio), della Polizia, del fabbro e, occorrendo del medico legale, lo sfratto viene eseguito, viene sostituita la serratura dell’immobile, viene redatto inventario (anche fotografico) di quanto in esso permane, con assegnazione di un termine entro il quale il conduttore, previo accesso all’alloggio concordato con il proprietario dovrà provvedere all’asporto dei beni di sua proprietà.

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